¿QUÉ ES LA EVICCIÓN?

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GUÍAS JURÍDICAS


La evicción (evincere) es la pérdida del derecho que sufre el comprador por una sentencia condenatoria en virtud de un derecho anterior a la compra. El comprador puede exigir el saneamiento al vendedor, que tiene una obligación de responder.

De conformidad con el artículo 1461 del Código Civil dos son las obligaciones esenciales del vendedor, la de entrega de la cosa y la del saneamiento. Ahora bien, dentro de la obligación de saneamiento se comprende el saneamiento por evicción y el saneamiento por vicios ocultos, es decir, como señala la doctrina no hay saneamiento y evicción, sino que aquella es el género (obligación de saneamiento) y ésta es la especie (evicción).

En consecuencia, la obligación de saneamiento, implica que el vendedor está obligado a proporcionar al comprador la posesión pacífica y las características aparentes de la cosa objeto de la venta. Así, el artículo 1474 del Código Civil establece «en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador:

1º.- De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

2º.- De los vicios o defectos ocultos que tuviere».

Las normas establecidas en el Código Civil para el saneamiento (por evicción o por vicios o defectos ocultos) del contrato de compraventa son aplicables, por remisión expresa o implícita, a la permuta (artículo 1540 y 1541 Código Civil), al arrendamiento (artículo 1553 Código Civil), a la cesión de créditos (artículo 1529 Código Civil), a la enfiteusis (artículo 1643 Código Civil) a la sociedad (artículo 1681 Código Civil), y a la partición de la herencia (artículos 1069 y 1071 Código Civil), y fuera del Código Civil en la Ley Sociedades Anónimas (artículo 31) y Ley Sociedades de Responsabilidad Limitada (artículo 8).

I. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN

El saneamiento por evicción implica la obligación del vendedor de proporcionar al comprador la posesión pacífica de la cosa objeto de la venta (artículo 1474.1º Código Civil), y se regula en el Código Civil en los artículos 1.475 a 1.483. Por lo tanto, se producirá la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1475 párrafo primero Código Civil).

Es un caso de no ejecución del contrato que obliga tanto al vendedor como a sus herederos (tal y como se deriva del artículo 1257 Código Civil), aunque no a los transmitentes anteriores.

1. Requisitos

  • a) Que se prive al comprador total o parcialmente de la cosa objeto de la venta y los efectos, según se trate de una privación total o parcial serán distintos. Ha de tratarse de una verdadera privación pues, si se tratare de una perturbación en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo, los efectos no son los de la evicción sino los del artículo 1502 del Código Civil.
  • b) La privación ha de serlo en virtud de sentencia firme. Este requisito que recoge en el artículo 1475 párrafo primero y se reitera en el artículo 1480 «el saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma». La frase «sentencia firme» debe ser interpretada en sentido amplio, para incluir resoluciones administrativas recaídas para hacer efectivas responsabilidades a que los bienes estén efectos a favor de Hacienda o entidades asimiladas (Sentencias Tribunal Supremo 28 de junio y 5 de diciembre de 1966).
  • c) Notificación de la demanda de evicción al vendedor. Tal y como establece el artículo 1481 del Código Civil «el vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento». La notificación al vendedor deberá de efectuarse en la forma establecida en el artículo 1482 al disponer «el comprador demandado solicitará, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil señala para contestar a la demanda, que ésta se notifique al vendedor o vendedores en el plazo más breve posible. La notificación se hará como la misma ley establece para emplazar a los demandados. El término de contestación para el comprador quedará en suspenso ínterin no expiren los que para comparecer y contestar a la demanda se señalen al vendedor o vendedores, que serán los mismos plazos que determina para todos los demandados la expresada Ley de Enjuiciamiento Civil, contados desde la notificación establecida por el párrafo primero de este artículo. Si los citados de evicción no comparecieren en tiempo y forma, continuará, respecto del comprador, el término para contestar a la demanda».Tales preceptos no serán de aplicación cuando el vendedor ya tenía conocimiento de la demanda de evicción o cuando el vendedor también sea demandado en el mismo juicio. En los mismos se configura lo que por la doctrina procesal se denomina como «llamada en garantía», que es el supuesto más típico de intervención de terceros en el proceso, y producirá sus efectos aunque el vendedor notificado en forma no comparezca en juicio, desde la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 2000 supuesto de intervención provocada a instancia del demandado a los efectos del artículo 13.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por lo que el artículo 1.482 del Código Civil se interpreta en relación al citado precepto procesal.
  • d) La privación acordada en sentencia firme tiene que ser en virtud de un derecho adquirido con anterioridad a la entrega de la cosa vendida.Ahora bien, las partes también pueden pactar la ampliación o supresión de saneamiento por evicción, con base al principio de autonomía de la voluntad, aunque de no haberse previsto el vendedor deberá de responder por evicción. Así se desprende de los párrafos segundo y tercero del artículo 1475 que establecen «el vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor».

    Si se produce la ampliación, nos encontraremos ante el establecimiento de una cláusula penal. Si se renuncia, el Código Civil establece una serie de disposiciones especiales, por cuanto será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte (artículo 1476 Código Civil). Se entenderá que hubo mala fe cuando el vendedor conocía las causas que dan lugar a la evicción. Excepción hecha de los casos de nulidad, el artículo 1477 del Código Civil distingue dos supuestos, según que se trate de una renuncia simple o cualificada. Si la renuncia fuera simple, llegado el supuesto de evicción, deberá el vendedor entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción. Si la renuncia fuera cualificada, es decir, el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias; en tal caso, el vendedor estará exento de toda clase de obligación y responsabilidad, por cuanto el comprador hizo la renuncia a sabiendas de sus consecuencias.

2. Efectos

Serán distintos según que se trate de un supuesto de evicción total o parcial y, a su vez, el Código Civil establece el supuesto especial cuando la finca estuviera gravada con una servidumbre no aparente.

a) Evicción total

Los efectos se establecen en el artículo 1478 «cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor:

1.º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.

2.º Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio.

3.º Las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento.

4.º Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.

5.º Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.»

b) Evicción parcial

Sus efectos vienen determinados por el artículo 1479 al establecer «si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observará cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra».

Por lo tanto, la rescisión no se producirá en todo caso, sino que ha tenerse en cuenta la importancia de la parte perdida en relación al todo, o la importancia para el comprador de la cosa perdida, si fueren dos o más las adquiridas.

c) Servidumbre no aparente

Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre (artículo 1483 Código Civil).

La doctrina sin embargo entiende que no se trata de un supuesto de saneamiento por evicción sino por vicios ocultos, por cuanto se ha de incluir entre los casos de rescisión del artículo 1291.5º del Código Civil, y presupone, por lo tanto, un contrato válidamente celebrado (artículo 1290 Código Civil). A este supuesto se ha equiparado, por razón de analogía, al supuesto de venta de terrenos para edificar, pero comprobándose con posterioridad que el terreno no es susceptible de edificación.

Son requisitos para que se produzca el saneamiento que la finca esté gravada con una carga o servidumbre y que sea oculta, que no se mencione en el momento de la perfección del contrato, ya sea en la escritura del artículo 1483, o de cualquier otro modo (escritura pública, documento privado o acuerdo verbal), pues de estarlo no se daría el requisito; el comprador no ha de tener conocimiento de su existencia, la carga o servidumbre ha de ser no aparente, y por último, no ha de constar en el Registro de la Propiedad, al presumirse que lo inscrito es conocido por todos.

También, conforme a la dicción del artículo 1483 ha de ser de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido.

A estos requisitos se refiere la Sentencia Tribunal Supremo 26 de diciembre 2002 «Dicho lo anterior, es cuando debe entrar en juego lo dispuesto en el artículo 1483 Código Civil, pues en dicha relación fáctica se dan los requisitos necesarios para la aplicación de tal precepto, como son: a) Que se venda una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente; b) Que no se concrete tal carga o servidumbre en la escritura de transmisión, y c) Que deba presumirse que de haberse conocido tal gravamen el comprador no hubiera adquirido la finca en cuestión (así se proclama en la sentencia de esta Sala de 25 Abril 1983)».

En cuanto a los efectos los mismos se establecen en el artículo 1483 del Código Civil, por cuanto el comprador podrá pedir la rescisión del contrato (acción redhibitoria), a no ser que prefiera la indemnización correspondiente (acción estimatoria).

El plazo, que es de caducidad, será de un año a contar desde el otorgamiento de la escritura, y de no haberse ésta otorgado desde la fecha de la perfección del contrato (por documento privado o verbal). Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.

II. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

La obligación de saneamiento por vicios ocultos viene determinada, con carácter general, en el artículo 1484 del Código Civil al establecer «el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos».

La obligación de saneamiento por vicios ocultos es independiente del conocimiento de los mismos por parte del vendedor «aunque los ignorase» según la dicción del artículo 1485 párrafo primero; ahora bien, esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido (artículo 1485 párrafo segundo Código Civil).

En los supuestos de los artículos 1484 y 1485 el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional el precio, a juicio de peritos (artículo 1486 párrafo primero Código Civil). Aunque si el vendedor tenía conocimiento de los vicios y no los manifestó al comprador, su responsabilidad se agrava (artículo 1486 párrafo segundo Código Civil)

1. Requisitos

Son los que se derivan del artículo 1484 del Código Civil, y son los siguientes:

a) La existencia del vicio oculto

Por vicio se ha de entender todo defecto o anomalía no manifiesta en la cosa vendida por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad. Se entenderá que se trata de un vicio oculto cuando no fuera conocido por el adquirente, ni pudiera conocerlo por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica (profesión u oficio) del sujeto al efecto.

b) El vicio ha de ser grave

La gravedad del vicio vendrá dada si hacen la cosa impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; es decir, que no se trata de que hagan la cosa inútil para todo uso, sino para aquél que motivó su adquisición; a su vez, la gravedad ha de ser apreciada según las circunstancias del caso.

c) Preexistencia del vicio

El vicio ha de ser anterior a la adquisición, por lo que el vendedor no responderá de los vicios posteriores a la perfección del contrato de compraventa.

2. Efectos

El comprador perjudicado por los vicios o defectos ocultos, tal y como establece el artículo 1486 párrafo primero, podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria, denominada así por suponer la devolución de las prestaciones), o bien optar por rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria o «quantum minoris»). Ahora bien, si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción (acción redhibitoria o estimatoria) y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión (artículo 1486 párrafo segundo Código Civil), aunque la indemnización por daños y perjuicios no será de aplicación en los supuestos de subastas judiciales (artículo 1489 Código Civil).

Además de esa opción, el Código Civil prevé el supuesto extremo de que la cosa se pierda por razón de los vicios o defectos ocultos, distinguiéndose según el conocimiento que de ellos tuviera el vendedor. De esta manera el artículo 1487 establece «si la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá éste la pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador».

Si la pérdida se produce por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses (artículo 1488 Código Civil).

El artículo 1490 establece el plazo de 6 meses, a computar desde la entrega de la cosa, para el ejercicio de las acciones derivadas de los derechos antes citados, plazo que la doctrina y la jurisprudencia entienden que es de caducidad. Aunque dichos plazos no son de aplicación cuando se trata de defectos que frustran la finalidad de la compraventa, así Sentencia Tribunal Supremo 19 de mayo 2003 señala que «es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden, sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, y así lo ha declarado reiteradamente esta Sala (así las de 6 de marzo 1985 y 6 de abril 1989, entre otras muchas). Tales vicios son cuantiosas humedades por capilaridad ascendente del suelo, que han aparecido varios años después de procederse a la venta del inmueble. Sería enormemente injusta la aplicación del artículo 1484 a unos vicios que está probado que se ponen de relieve con el tiempo, no dentro del reducido plazo de seis meses que concede el Código Civil para la acción de saneamiento por vicios ocultos (artículo 1490), y que son causa de una ruina potencial del inmueble, que tiene su tratamiento legal propio y específico en los artículos 1101 y 1591 del Código Civil».

III. VICIOS OCULTOS DE ANIMALES Y GANADOS

El Código Civil dispone en su artículo 1491 que «vendiéndose dos o más animales juntamente, sea en un precio alzado, sea señalándolo a cada uno de ellos, el vicio redhibitorio de cada uno dará solamente lugar a su redhibición, y no a la de los otros, a no ser que aparezca que el comprador no habría comprado el sano o sanos sin el vicioso. Se presume esto último cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, aunque se haya señalado un precio separado a cada uno de los animales que lo componen».

1. Requisitos

También contiene el Código Civil normas especiales para la acción de saneamiento por vicios ocultos de los animales. Para ello se exigen los siguientes requisitos:

  • Que se trate de un vicio oculto. A tal efecto el artículo 1495 establece «cuando el vicio oculto de los animales, aunque se haya practicado reconocimiento facultativo, sea de tal naturaleza que no basten los conocimientos periciales para su descubrimiento, se reputará redhibitorio. Pero si el profesor, por ignorancia o mala fe, dejara de descubrirlo o manifestarlo, será responsable de los daños y perjuicios».
  • La acción redhibitoria en las ventas de animales sólo se podrá ejercitar respecto de los vicios y defectos de los mismos que están determinados por la ley o por los usos locales (artículo 1496 párrafo segundo Código Civil).
  • La acción redhibitoria que se funde en los vicios o defectos de los animales, deberá interponerse dentro de cuarenta días, contados desde el de su entrega al comprador, salvo que, por el uso en cada localidad, se hallen establecidos mayores o menores plazos (artículo 1496 párrafo primero Código Civil). Es un plazo es de caducidad.

Ahora bien, el saneamiento por los vicios ocultos de los animales y ganados no tendrá lugar en las ventas hechas en feria o en pública subasta, ni en la de caballerías enajenadas como de desecho, salvo el caso previsto en el artículo 1494 para el supuesto de ventas de ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas (artículo 1493 Código Civil).

El Código Civil, por razones de orden sanitario y de orden público, y por considerarlos fuera del comercio no permite la venta de ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. Cualquier contrato que se hiciere respecto de ellos será nulo (artículo 1494 párrafo primero Código Civil). También, pero por razones estrictamente individuales del comprador, el artículo 1494 en su segundo párrafo establece «también será nulo el contrato de venta de los ganados y animales, si, expresándose en el mismo contrato el servicio o uso para que se adquieren, resultaren inútiles para prestarlo».

Tales supuestos del artículo 1494 han de entenderse distintos, por cuanto en el primer párrafo se establece un supuesto de nulidad absoluta, mientras que en el párrafo segundo se trata de un supuesto de anulabilidad o nulidad relativa.

2. Efectos

Se establecen los efectos del saneamiento de los animales en los siguientes preceptos:

El artículo 1497 dispone «si el animal muriese a los tres días de comprado, será responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del contrato, a juicio de los facultativos».

Por su parte, el artículo 1498 que «resuelta la venta, el animal deberá ser devuelto en el estado en que fue vendido y entregado, siendo responsable el comprador de cualquier deterioro debido a su negligencia, y que no proceda del vicio o defecto redhibitorio».

Finalmente, el artículo 1499 indica que «en las ventas de animales y ganados con vicios redhibitorios, gozará también el comprador de la facultad expresada en el artículo 1.486; pero deberá usar de ella dentro del mismo término que para el ejercicio de la acción redhibitoria queda, respectivamente, señalado». En consecuencia, el plazo de 40 días o el señalado por el uso de la localidad (artículo 1496 Código Civil) lo es tanto si se ejercita la acción redhibitoria como la estimatoria.

Por último, en esta materia debe hacerse referencia al Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

En cuanto al ámbito subjetivo, la Ley incorpora las definiciones de empresario, productor, producto y proveedor, al objeto de unificar la terminología utilizada. Las definiciones de empresario, productor y producto son las contenidas en las normas que se refunden. El concepto de proveedor es el de cualquier empresario que suministra o distribuye productos en el mercado, distinguiéndose del vendedor, que, aunque no se define, por remisión a la legislación civil es quien interviene en un contrato de compraventa, en el caso de esta ley, actuando en el marco de su actividad empresarial. Por otro lado, el consumidor y usuario definido en la ley, es la persona física o jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Esto es, que interviene en las relaciones de consumo con fines privados, contratando bienes y servicios como destinatario final, sin incorporarlos, ni directa, ni indirectamente, en procesos de producción, comercialización o prestación a terceros. En cuanto al ámbito objetivo, será de aplicación a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios.

La ley reconoce al consumidor el derecho a la reparación y sustitución del bien conforme a las reglas que en la ley se establecen (artículo 119), a la rebaja del precio y a la resolución del contrato, a elección del consumidor, cuando éste no pudiera exigir la reparación o sustitución y en los casos en los que éstas no se hubieran llevado a cabo en plazo razonable o sin mayores inconvenientes para el consumidor. La rebaja del precio será proporcional a la diferencia entre el valor del bien en el momento de la entrega de haber sido conforme con el contrato y el valor que el bien efectivamente entregado tenía en el momento de dicha entrega. No procederá la resolución cuando la falta de conformidad sea de escasa importancia (artículo 121).

El plazo para responder por falta de conformidad es de dos años desde el momento de la entrega, aunque si se tratare de un bien de segunda mano se podrá pactar un plazo menor, pero no podrá ser inferior al año (artículo 123.1). Se establece la presunción iuris tantum, por lo que se admite prueba en contrario, de que las faltas de conformidad que se manifiesten en los seis meses siguientes a la entrega ya existían en el momento de entregarse la cosa, salvo que tal presunción sea incompatible con la naturaleza del bien o con la índole de falta de conformidad (artículo 123.1 párrafo segundo). La acción para reclamar el cumplimiento de las obligaciones del vendedor, a los efectos del capítulo II del título V (Garantía y servicios postventa) de la Ley, prescribirá a los tres años desde la entrega del bien (artículo 123.4), el comprador deberá informar al vendedor la falta de conformidad en el plazo de dos meses desde que tuvo conocimiento de ella (artículo 123.5).

Si al consumidor le resultare muy imposible o suponga una carga excesiva dirigirse frente al vendedor por falta de conformidad, podrá reclamar directamente al productor (fabricante de un bien de consumo o al importador). Quien hubiere respondido frente al consumidor podrá repetir frente al responsable de la falta de conformidad en el plazo de un año, que se computará a partir del momento en que se completó el saneamiento (artículo 124).

En el artículo 125 se regula la garantía comercial que con carácter adicional pueda ofrecerse al consumidor.

El Capítulo I del Título V del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre se refiere a las acciones de cesación contra las conductas contrarias a lo establecido en la Ley y que lesionen intereses tanto colectivos como difusos de los consumidores y usuarios, en la forma y con las condiciones establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el propio Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.